WeWork办公空间特征鲜明，识别度高，你一眼就能认出来。我拜访的一处新办公室，位于纽约布鲁克林的威廉斯堡。像现今很多办公室一样，这里敞亮又开放。前台接待看起来才二十出头。进门左手边是厨房，木质的柜面，地铁风瓷砖。大堂正前方摆放着一套真皮沙发。散落的抱枕，冷藏果泡茶的小冰柜，咖啡桌上随意摆放的关于设计或是冲浪的书籍……整个办公空间弥漫着浓浓的工艺情调。室内正播放着RÜFÜS（澳大利亚男子组合，代表作《Atlas》）经典曲目的混音版，白墙上刷着说唱歌手Rakim的一句歌词：“Thinkin’ of a master plan / ‘cuz ain’t nuthin’ but sweat inside my hand”（脑中想着一个大计划，可我手里除了冷汗啥也没有）办公室的“会员”——这是WeWork对其客户的称呼——看着30岁上下的样子，端着咖啡杯轻松往返于厨房与共享自助餐厅的餐桌之间。天色渐晚，咖啡杯换成啤酒杯。这里的人没几个是同事，甚至压根儿没在留意彼此。但这不妨碍WeWork成为年轻都市创业汪们的励业“公社”，且它的估值已高达160亿美元。

办公空间得有让你想自拍发朋友圈的冲动

没有分析师会告诉你一家出租办公空间的公司能值160亿美元，他们认为实体空间根本做不到像一款应用程序那样快速扩张。但是，WeWork做到了。WeWork采用的一项技术很可能是其他实体公司所不及的。去年秋天，WeWork收购了一家建筑结构工作室。这家名为Case的工作室专攻BIM（building information modeling，建筑信息模型）的设计和建筑方法。这种先进的技术方法摒弃了设计蓝图，将一栋建筑转变为交互式数据层。

建筑师由此掌握的信息远远超过从前，部署设计决策的速度得到极大提高。所以，WeWork的创始人会告诉你，他们并不是一家房地产公司，而是一家技术公司，公司内部的建筑师像从事软件设计一样在做室内设计。听上去这种理念似乎有点浮夸，但它恰恰是WeWork发展到今天的基石。2010年，亚当·诺依曼（Adam Neumann）和米格尔·麦凯尔维（Miguel McKelvey）出售了他们在另一家联合办公初创公司Green Desk的股份，成立WeWork。那时的美国，受累于经济衰退，越来越多的人从事起自由职业。联合办公空间在当时也并不少，但凯尔维和诺依曼的设想更为宏大。不仅仅是向初创公司出租办公室，他们想要创造一种场所意识，一个年轻专业人士能够认同的品牌。其中不可或缺的是WeWork精心打造的审美享受——给人的感觉好像是带有学院风的精品酒店大堂。

在WeWork的创始人看来，仅凭几张工作椅搭配平淡无味的办公空间，不足以打造联合办公空间品牌。麦凯尔维说，你打造的办公空间，要能让人们有意愿拍下照片，分享到社交网站上。因此，WeWork创始人觉得自己并不仅仅是扮演房东的角色。在《彭博商业周刊》去年发布的一篇特写文章中，小时候有在以色列基布兹（集体农庄）生活过的诺依曼表示，他是在“建设一个由创造者组成的社区”。这个社区已经增长到拥有逾5万会员，他们每月向WeWork支付的租金在45美元至1,000美元不等，即可享受从医疗保险到内部社交网络等各种福利。WeWork的实体办公空间是惊人的，该公司单在曼哈顿就租赁了大约25万平方米的房产物业（WeWork是曼哈顿最大的私人租户），并在美国、加拿大和欧洲运营着77处办公空间。预计这个数字将在年内突破一百。

据报道，WeWork最新一轮融资4.3亿美元来自中国投资者，这预示着该公司即将进军亚洲市场。此外，他们还在今年早些时候推出了WeLive，这是该公司的首个共享生活空间。WeWork的这种狂热增长发轫于2012年，也就是该公司首次与Case合作的前后。诺依曼和麦凯尔维对这家新生设计工作室（Case当时正好是WeWork的租户）在BIM方面所做的工作很感兴趣。当时Case的成员包括大卫·法诺（David Fano）、费德里科·内格罗（Federico Negro）以及史蒂夫·桑德森（Steve Sanderson）。这三位技术型建筑师是在一家建筑事务所共事时认识的。按照法诺的说法，三人因为“技术促成优秀设计的共同信念”走到一起。他们尤其欣赏BIM，因为它能准确高效地帮助他们建立新建筑的数字化原型。2008年，这三个小伙子离开原公司创办了Case，帮助其他建筑师从BIM中受益。

做软件设计一样做室内设计

BIM并不是什么新鲜事物，只是建筑和房地产行业应用新技术采纳出了名的慢。这在一定程度上是因为，建筑涉及到多方之间的协作。Partnership for Architecture & Urbanism建筑事务所的创始人维什恩·查克拉巴蒂（Vishaan Chakrabarti）说道：“拿飞机制造业来说，波音公司会掌控从头到尾的每一个环节。建筑行业的情况就不同了，参与的各方有承包商、分包商、建筑师、融资方和保险公司等，并不是一切事务都在建筑师的控制之下。”查克拉巴蒂也表示这种情况或将改变。BIM需要更多的前期投资，但在建筑师设计复杂的建筑物或为机构业主设计作品时，它很快就能收回成本。“三维的BIM模型可以让你在建筑开工前看到存在冲突的地方，并在进行现场施工前及时纠正。”他说道。丹尼斯·谢尔顿（Dennis Shelden）也持同样看法，他是麻省理工学院建筑系的副教授，也是建筑咨询公司Gehry Technologies的联合创始人。“每个人都知道这是大势所趋。”他说，“假如你要建造一个三维物体的话，既然已经有现成的三维媒介可用，为什么还要继续使用二维蓝图呢？”

WeWork向《连线》提供了一些内部的渲染图以展示BIM流程。上图是WeWork实体环境团队使用的一组指标，用以确定一个楼层能够在保证舒适的前提下容纳多少会员。这套解决方案对WeWork很有吸引力。2014至2015年间，该公司的会员数量从大约1.6万增至4.5万。WeWork最开始是把自家工程发包给了Case，后于2015年8月将其收购，不过收购金额并没有对外披露。在向我解释为何要收购Case 时，同为建筑师的麦凯尔维说道：“如果你到某些传统建筑设计公司考察一下的话，就会发现他们完全没有在系统层面进行创新性打算。他们不会从建筑项目的整个生命周期来思考，也不会去考虑该如何记录建筑内的每一件耗材或产品，以便在损坏时能够立即更换。”

在WeWork，法诺领导着一支由160人组成的“实体产品”团队，其中包括一个开发小组、一个设计和施工小组。后者还包括建筑、室内设计、工程、建造、协调、物流以及艺术和平面设计团队。一旦WeWork的房地产团队拿下租约，设计流程便会启动。接着，公司的现实捕捉团队会使用三维激光扫描仪对建筑进行彻底扫描，创建每个楼层极其详细的数字化模型。“如果我现在要扫描这个房间，这个小东西也会被扫进去。”法诺指着会议室里的一盏灯说道。之所以要做到这么细致，一定程度上是因为WeWork喜欢租赁那种古色古香的老建筑。这类建筑的地板可能不平整，墙壁歪歪斜斜，管道系统也需要升级。“这些老建筑兴许是有图纸的，但误差可能达到一两英尺，”法诺说，“如果出现那种情况，就可能放不进办公桌，我们的业绩就会受影响，要知道我们的营收预期是以这个为依据的。”

一旦三维模型就位，实体环境团队会在电脑上对布局、办公室大小以及摆放物品的空间进行各种尝试。大方向就是要让一个楼层能够在保证舒适的前提下容纳尽可能多的人。大量的元数据能够为此提供信息支持，甚至连建筑物的朝向也被考虑在内。举例来说，通过对WeWork其他办公室进行观察，可以深入了解会员什么时候会在办公空间的哪些位置聚集。联合办公桌的布局，电话的数量，某个扶手椅的位置，这些都不是随意放置的。“在传统方法中，我们会遵循最佳经验或者直觉来做，”内格罗说，“现在，我们创建了一套有信息根据的设计解决方案。”这些并不能让WeWork免受人们的质疑。虽然设计和创建办公室方面的灵活性确实是个优势，但这并不能保证人们会前来入驻。“他们的步伐快到让人有点担心，”纽约商用出租物业数据公司CompStak的分析师布莱克·特林恩（Blake Toline）说，“可他们迎合的市场需求未必真的存在。”去年8月，WeWork的一份投资推介文稿遭到泄漏。在这份文档里，该公司预计会员数将在今年达到91,795个，引发了怀疑论者的各种抨击。新闻聚合网站Buzzfeed上的一篇文章尖酸地评价道：“这些幻灯片展示了如何轻松地画出好看的增长曲线。”The Information的措辞更加委婉，但仍持谨慎态度：“WeWork预期在利润和会员数量方面将取得巨大增长，然而该公司未来几年都有大笔资本支出，那可能使其很难达到盈利预期。”

WeWork会变成垂直整合的地产平台？

法诺拒绝谈及BIM能为公司节省多少时间和资金，但他表示，这种方法能够让WeWork将空间利用率提升15%-20%。麻省理工的谢尔顿教授表示，BIM确实能够实现显著的节约。“普遍的共识是，一般建筑物有30%的空间被浪费掉了。哪怕只是简单地利用BIM，也可以省下10%的成本。”WeWork希望，在不久之后，他们能够使用元数据根据预算来进行设计，从而省下更多的钱。法诺表示，WeWork目前正在探索一个课题，即特定市场中的原材料成本实时信息会如何影响一个项目的最终利润。使用三维模型，建筑师将可以根据预算做出调整，比如改变所使用的厨房瓷砖或沙发，从而实现优化效果。这不能解决每一笔开支的问题，但可以帮助精简规划和预算流程，并实现动态调整。法诺说，再过一年左右，类似的方法也可以被用于评估一项决策的环境影响。室内设计师只要点几下鼠标就可以轻松确定哪一种厚木板的使用寿命更长，或者哪一家厂商的办公桌运输成本更低。展望更长远的未来，WeWork希望这种技术能够让他们的另一个雄心壮志成为现实，那就是让WeWork成为垂直整合的房地产企业。

目前，WeWork使用的所有家具和设计元素都来自于第三方厂商。随着公司规模扩大，WeWork的创始人和建筑师希望可以自主生产这些东西。“我常常进行一种类比，苹果在历史上跟处理器公司有过合作，然后有一天，他们收购了一家处理器公司，因为处理器对他们的技术来说太过重要，苹果需要它。”法诺说，“未来我们能否拥有自己旗下的铝合金加工、制造家具乃至定制墙纸的公司？”椅子再稍微宽一点，墙纸再亮一点点，这些都是WeWork希望能在自己的生态系统之内快速做出的调整。这正是法诺所说的“在更大程度上将软件开发方法用于设计流程”的含义。其他初创公司开发应用，WeWork开发办公空间，这就是他们的产品。如果WeWork实现了自己的目标，他们的产品开发将非常类似于应用开发：灵巧，数字化，而且是在内部完成。那是一个远大的目标，但法诺用一句老话进行了总结：“一切都回到老木匠的口头禅：三思而后行。”

全文翻译自《连线》网站“WeWork’s Radical Plan to Remake Real Estate With Code”一文，作者：Margaret Rhodes

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