中国房地产市场的去库存大潮，是保证中国经济顺利转型的关键之举。相比消费属性的普通自住商品房的去库存而言，如何激活地产自身的商业潜能，其实对盘活实体经济、催生新商业形态更具有实际和长远价值。

2016年4月21日，由跨星主办的“杭州创业大街与入驻机构战略合作签约仪式”在北京中关村天使汇盛大举行。跨星联手众多知名孵化器和创业服务机构，开辟了一条深耕商业地产的新空间运营之路，宣布打造了全国第三大创业街区和华东地区第一创业街区——杭州创业大街。作为跨星1.0空间运营的标杆级产品，跨星靠运营要效益，靠创业孵化谋未来，靠营造消费升级来聚合用户，这是跨星与众不同的商业地产运营之道。

商业地产要原力觉醒，激发活力比降价促销更有效

每当我们谈到中国房地产的时候，可能很多人立即就会联想到高企的房价，但却很少有人意识到，除了普通住宅地产之外，中国的房地产还包括了商业地产。与众人关注的住宅地产相比，中国的商业地产目前却面临着同质化、边缘化、过量化、库存大等诸多挑战。

据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，截至2015年12月底，中国商业地产库存达2.66亿平方米，其中写字楼待售面积比11月份增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。另据中国房地产及住宅研究会数据显示，商业地产的库存比住宅地产更加严重，从待售面积来看，全部库存当中35.7%是商业地产。

如果深究其中原因，我们会发现，这里既有商业规划失控、商业项目供应量过大等行业内部因素，也有电商冲击、经济下行等外部因素，特别是随着近年移动互联网的迅速发展，电商以及O2O服务的兴起，原来以商业楼宇为中心的消费体系正在面临解构，从而让更多的商业地产成为待售库存。

然而，商业地产业界普遍把困难归结于电商的同时，对于自身运营方面的问题也认识不足，特别是对于电商冲击的应对，总体来说是处于被动式。现在，面对越来越严重的去库存压力，商业地产界就只能依靠政策刺激和降价促销面对吗？

很显然，虽然现在也有很多有利于去库存化的信贷和税收政策，但商业地产并不能依靠短期内的政策刺激彻底走出低谷。对于商业地产来说，目前的形势已经让原来的重开发、轻运营的旧模式难以持续。而如何把地产资源变成汇聚人流、凝聚财富的聚宝盆，就要求在运营层面实现精耕细作，甚至引入互联网思维来实现更精准的用户画像和贴近用户的精准运营。

在挑战面前，众多企业积极探索创新变革，从O2O线上线下融合到文商旅等产业跨界融合，商场开始尝试去购物化，增强体验与服务。写字楼开始尝试去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态。跨星就是一家定位于深耕商业地产新空间运营的企业，并已经联合众多合作伙伴打造了杭州创业大街，未来将围绕消费升级领域研发和落地2.0产品，打造国内新型的消费升级商业综合体。

跨星如何让传统地产土壤上，长出互联网基因的新物种？

商业地产本身就具有商业的属性，原本就应该是充满商业活力，而库存的商业地产之所以失去“原力”，原因之一就在于“打开方式”已经因为外界环境的改变而发生了改变，原先那种传统开发商和物业建商厦、收租金的模式，已经很难再开启商业地产的“原力”了。

而与之对应的，用互联网思维来实现更精准的用户画像和贴近用户的精准运营，成为了新的“打开方式”。跨星凭借独特而丰富的风险投资+空间运营模式，帮助传统商业地产盘活闲置资源，并且通过引入偏重消费升级的创业者、文创文化企业以及孵化和投资的辅助，让商业地产能够充分挖掘出潜力，并创造出新的消费需求。

杭州创业大街总面积近2万平方米，引入了3W、创业邦、天使汇、华为华友会、腾讯南极圈、脉脉等创业孵化平台入驻，解决了初创企业从办公场地、设备设施、投融资，再到创业经验的交流学习等一系列成长所需的人力、资金、市场等问题，基本就是为创业者打造了互联网式的一站化服务。应该说，这种集中化服务能够有效帮助小公司创业降低成本，同时在风险环节上降低了失败的可能性。毕竟，众多创业者集中在此，创业经验的交流也更加方便。

更重要的是，这种聚合式的新空间运营方式有利于政策的集中支持，可以让专业创业服务中介、服务机构、投资机构、知识产权管理、培训机构等要素汇聚一地，为创业者带来低廉的办公场所租金、快捷的行政审批流程、体系化的服务咨询、专业的培训等初创必要的支持。这显然要比在自家车库创业要靠谱和有效得多。

举个简单的例子，志趣社是入驻杭州创业大街的文创体验型项目之一，创业大街为志趣社在文化消费层面建立了创投新生态，不仅吸纳具有创新思维的手艺人，同时也让创业大街融入了更多的文化艺术元素。目前志趣社正在进行一个教小朋友动手做小板凳或者其他有趣的手工作品，这种全新的儿童培训项目，可以迅速树立差异化标签。而随着此类项目的不断汇聚，将逐渐形成更强势的产业聚合以及对消费者的吸引力，其实这也就是通过创造需求来实现了更高层次的消费满足。

跨星能够吸引众多合作伙伴和商业地产伙伴，其吸引力的核心，就是通过有目的、有计划、有创意的精准运营，让创业者能够离消费升级需求更近，让创业者能够离资本更近，也能让创业者创新者离成功更近。而这种为用户画像进而精准服务的全新“打开方式”，开启了商业地产的“原力”。

资本寒冬会考验生命力，但无法阻挡进化的力量

很明显，为用户画像以及精准服务的理念，一定程度上就是来自于互联网思维，这种思维改变了传统商业地产的服务模式，可以说，类似跨星的这种新空间运营模式，与传统开发商和物业建商厦、收租金的模式形成了鲜明的对比。借助互联网思维，跨星实现了更高效的资源整合，并且通过商业生态的打造，让商业地产内生的潜力得以释放，从而形成良性循环。

如果我们将目光放得更长远，其实还可以看到，杭州创业大街的最终目的，不仅是服务创业者，同时还希望将创业大街打造成创业社区的模式，是一种集生活、工作、娱乐于一体、包含了创业者生活中各种场景的全新商业地产形态，而这种形态也就彻底释放了商业地产所具有的巨大潜力。

正是因为此，我们反而更应该重新思考目前商业地产所面临的去库存化压力，因为资本寒冬、经济转型等实际的困难确实客观存在，但这同时也是真正检验创新和运营水平的好时机。如果思维僵化，不懂得变通与革新，我们只会看到越来越大的压力，而运用新的思维，就能够让快速适应者和创新者迅速脱颖而出，我们看到的就是商业模式进化的力量不可阻挡。所以从这一点上来说，我们期待更多的跨星出现，因为这才是中国商业地产乃至中国经济走出低谷的希望所在。