最近考虑买房，因为要贷款，就想了解一下还款方式中等额本金和等额本息哪个好？网上搜索比较一致的说法是等额本金，前期负担重些，后期负担小些，总的利息较少，大家比较推荐。等额本息每月还款相同，前期主要是还利息，压力小些，但是总的利息更多。可是如果又考虑到每月还完房贷后，剩下的钱可以做一些理财方面的收益，前期还的少，本钱就多了，不仔细算一下还真不行了。
要搞定这个问题，我想得先搞明白一下等额本金和等额本息的计算方式，然后再加入每月的收益和理财情况。
等额本金就是说每个月还款的本金一样，再加上利息就是每月的还款额，因为本金越还贷款总额就越少，利息也就越来越少，所以等额本金这种还款方式就是越还越少。
header('Content-type: text/html; charset=utf-8');
$dkm = 240; //贷款月数，20年就是240个月
$dkTotal = 700000; //贷款总额
$dknl = 0.0515; //贷款年利率
$em = $dkTotal / $dkm; //每个月还款本金
$lxTotal = 0; //总利息
for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
$lx = $dkTotal * $dknl / 12; //每月还款利息
echo '第' . ($i + 1) . '期', ' 本金:', $em, ' 利息:' . $lx, ' 总额:' . ($em + $lx), '<br />';
$dkTotal -= $em;
$lxTotal = $lxTotal + $lx;
}
echo '总利息:' . $lxTotal;
等额本金还款详情
通过酱紫计算后，发现出来的结果和网上的房贷计算器是一致的，我知道酱紫算是没有问题的。可以看到每月还款的本金是2916.67元， 总利息为362002.08元。
等额本息，意思就是每月还款的本金加上利息都是一样的，网上搜索到了相关的算法规则。
header('Content-type: text/html; charset=utf-8');
$dkm = 240; //贷款月数，20年就是240个月
$dkTotal = 700000; //贷款总额
$dknl = 0.0515; //贷款年利率
$emTotal = $dkTotal * $dknl / 12 * pow(1 + $dknl / 12, $dkm) / (pow(1 + $dknl / 12, $dkm) - 1); //每月还款金额
$lxTotal = 0; //总利息
for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
$lx = $dkTotal * $dknl / 12; //每月还款利息
$em = $emTotal - $lx; //每月还款本金
echo '第' . ($i + 1) . '期', ' 本金:', $em, ' 利息:' . $lx, ' 总额:' . $emTotal, '<br />';
$dkTotal = $dkTotal - $em;
$lxTotal = $lxTotal + $lx;
}
echo '总利息:' . $lxTotal;
等额本息还款详情
可以看到每月还款为4677.89元，利息一开始多，后来越来越少；本金一开始少，后面越来越多。 总利息为：422693.83
上面两种方式一比较， 等额本息比等额本金的总利息高出60691.75元 ，所以一般大家都会认同用等额本金的方式，但是考虑到理财方面的一些收益，如果手里现钱多一些。 投资一些理财产品是否也能赚到更多的收益呢？ 带着这个想法，在上面计算等额本金和等额本息的基础上，我增加上了理财收益的部分。
假定我们每个月收入扣除所有开销还剩下7000元用来还房贷，假定咱们投资理财年均利率可以达到6%。每个月的还掉房贷后的剩余用来理财。
理财收益表头
表格的头大概是这样，总的来说每月剩下的钱就是
期初总额+每月收入+理财收益 - 房贷总额
每个月的期初和上个月的期末是一样的。
来看下等额本金还款的情况：
header('Content-type: text/html; charset=utf-8');
$dkTotal = 700000; //贷款总额
$dknl = 0.0515; //贷款年利率
$dkm = 240; //贷款期数
$em = $dkTotal / $dkm; //每月还款本金
$ckTotal = 0; //手头现金
$cknl = 0.06; //理财年均收益
$emIncoming = 7000; //每月扣除除房贷外的其余花费的收入
$data = array();
for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
$tmp = array(
'期数' => $i + 1,
'期初总额' => round($ckTotal, 2),
'每月收入' => $emIncoming,
'理财收益' => round(($ckTotal + $emIncoming) * (pow(1 + $cknl, 1 / 12) - 1), 2),
'房贷本金' => round($em, 2),
'房贷利息' => round($dkTotal * ($dknl / 12), 2),
'房贷总额' => '0',
'期末总额' => '',
);
$tmp['房贷总额'] = $tmp['房贷本金'] + $tmp['房贷利息'];
$tmp['期末总额'] = round($tmp['期初总额'] + $tmp['每月收入'] + $tmp['理财收益'] - $tmp['房贷总额'], 2);
$data[] = $tmp;
$ckTotal = $tmp['期末总额'];
$dkTotal = round($dkTotal - $tmp['房贷本金'], 2);
}
echo '<table border='1'><tr>';
$titles = array_keys($data[0]);
foreach ($titles as $title) {
echo '<th>' . $title . '</th>';
}
echo '</tr>';
foreach ($data as $row) {
echo '<tr>';
foreach ($row as $r) {
echo '<th>' . $r . '</th>';
}
echo '</tr>';
}
echo '</table>';
理财收益等额本金法
到期后，剩余105万左右。
再看下等额本息情况：
header('Content-type: text/html; charset=utf-8');
$dkTotal = 700000; //贷款总额
$dknl = 0.0515; //贷款年利率
$dkm = 240; //贷款期数
$em = $dkTotal * $dknl / 12 * pow(1 + $dknl / 12, $dkm) / (pow(1 + $dknl / 12, $dkm) - 1); //每月还款金额
$ckTotal = 0; //手头现金
$cknl = 0.06; //理财年均收益
$emIncoming = 7000; //每月扣除除房贷外的其余花费的收入
$data = array();
for ($i = 0; $i < $dkm; $i++) {
$tmp = array(
'期数' => $i + 1,
'期初总额' => round($ckTotal, 2),
'每月收入' => $emIncoming,
'理财收益' => round(($ckTotal + $emIncoming) * (pow(1 + $cknl, 1 / 12) - 1), 2),
'房贷本金' => '0',
'房贷利息' => round($dkTotal * ($dknl / 12)),
'房贷总额' => round($em, 2),
'期末总额' => '',
);
$tmp['房贷本金'] = round($tmp['房贷总额'] - $tmp['房贷利息'], 2);
$tmp['期末总额'] = round($tmp['期初总额'] + $tmp['每月收入'] + $tmp['理财收益'] - $tmp['房贷总额'], 2);
$data[] = $tmp;
$ckTotal = $tmp['期末总额'];
$dkTotal = round($dkTotal - $tmp['房贷本金'], 2);
}
echo '<table border='1'><tr>';
$titles = array_keys($data[0]);
foreach ($titles as $title) {
echo '<th>' . $title . '</th>';
}
echo '</tr>';
foreach ($data as $row) {
echo '<tr>';
foreach ($row as $r) {
echo '<th>' . $r . '</th>';
}
echo '</tr>';
}
echo '</table>';
理财收益等额本息法
可以看到到期末之后，有106万金额左右 。
结果比较意外，等额本息到最后的总金额会高于等额本金的，这个也验证了上面的想法，一开始还的钱少，理财的收益就多了。不过这个差距不是很大，总体上来讲是差不多的。
本来以为酱紫就结束了，但是后来考虑到理财收益的方面并不一定能达到预计的年均6%， 那么按照最简单的理财方式年均3%（某宝的年均利率）呢？ 经过计算，等额本金的方式最后是79万，等额本息的方式最后是76万。和上面的情况相反，等额本金多了3万。
经过这样一分析，才考虑到如果比较会理财，理财年均收益能大于贷款利息的话，用等额本息是更好的，小伙们可以将理财年均收益改成7%，8%试试，差距应当是会更大的。
如果不太会理财，就算按照某宝的理财收益来算的话，20年后也才差3万左右，等额本金和等额本息都是可以考虑的。在这个基础上再给个建议，如果考虑到随着年龄增长，收入会降低的话，可以考虑等额本金，前期压力大些没事，趁年轻身体好多努力努力，后续压力就小了。如果是稳定的公职人员或者事业单位的人员，可以考虑等额本息前期压力就不会这么大的。
当然还有一个考虑是可能提前还款，一直欠着钱心里总是不爽的，当然这种主要是针对不太会理财的小伙们的，要是理财收益能超过贷款利率谁会提前还款呢？如果有提前还款的计划，因为等额本息前期还利息多，本金少，这种提前还款非常不划算的。如果有这种考虑的小伙们还是建议用等额本金。
这边是用PHP来进行分析，要是会php的话可以把这些代码运行起来，修改其中的贷款总额、年利率等变量，分析一下自己的实际情况就知道如何选择了。
暂时就分析到这把，有问题可以给我留言。
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