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融资905万 他的办公空间1.1万平米 23支团队预订
编辑:铅笔道 发布时间: 2016-4-18 12:43:00    文章来源:百度百家
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◆  周贺把自己的3年驻美经历,看作是人生中的“第一次创业”。


文 | 铅笔道 记者 汪晨


导语


2012年,休斯顿机场,只身一人的周贺拖着行李来到此处,准备为当代置业集团(1107.HK)开拓北美房地产项目。“我把它理解成我的第一次创业,不亚于我现在的挑战。”


三年后,完成两项开拓任务的周贺回到了国内。


经过一系列筹备和商业模式的打磨后,周决定:在当代置业的孵化下,建立“倍格创业”,为创业者提供联合办公空间和生态化的创业扶持。去年年底,倍格创业获得了当代置业、辰海资本以及4人创始团队等联合注资(天使轮),共计905万元。


现在,“倍格创业”已在北京东直门、三里屯、上地以及上海杨浦区设立了联合办公空间,总面积约11237平米。其中东直门MOMA办公空间已有23家团队预订(两层楼已装修完毕),并在去年装修开工前,通过工位众筹回收了110万元款项。



注:    周贺已确认文中数据真实无误,铅笔道愿与他一起为内容真实性背书。


美国房地产开发经历


2015年春节前,周贺从美国归来,来到自己小时候经常玩耍的昊海楼旁,闲逛了一会儿。


彼时的创业大街已在昊海楼旁设立半年,周贺看到各式各样的创业活动正在举办,身边的人似乎无“创业”不欢。周贺很喜欢这样的氛围,它总能勾起他3年前的回忆。


2012年,24岁的周贺接到了当代置业集团的指派,负责到美国开拓房地产业务。他的第一站是休斯顿。


初到美国的周贺毫无根基,还只能一人独自闯荡。“在美国谁都不认识,而且国内学的英语在当地使用时,沟通有些困难。”


不过,有集团作为后盾的周贺还是进入了角色。在休斯敦,团队获取了一块20万平方米的土地,准备开发出一个包括酒店、住宅、商业区的地产综合体。开发进行得还算顺利,“美国的房地产开发都是先找客户再盖楼,楼还没盖完,房子已经卖出去了”。


但在2013年中旬,周贺遇到了一个难题。“那时控规(PD)上要求我们必须做写字楼,为此我们必须去学习很多优秀的品牌。”于是,周贺不得不开始考察写字楼业态。


此后,周贺走访美国各地,其中一处位于洛杉矶的WeWork办公场地让他很震撼。“我一看到那个场地就觉得很喜欢,开放式工位,大家有问题可以随时交流,气氛很活跃。”


在考察了Wework、雷格斯等美国联合办公空间之后,周贺决定模仿其风格,设立同样的开放式办公场所。“我们大概模仿了7成左右,效果还不错。”


美国的经历,让周贺积累了一定的联合办公空间开发经验,也让他有了近似于创业的感受。“我把它理解成我的第一次创业,不亚于我现在的挑战。”


向老东家拿地


2015年春节后,创业氛围正盛。在创业大街“溜达”了很多次的周贺也被“感染”,燃起了对创业的兴趣。“那时企业内部也设立了一些内部孵化的机制,我们就趁此做了许多调研,了解了很多关于创业的事情。”


节后,周贺和他日后的合伙人黄剑岸用两个月的时间,约访了50余家创业公司的创始人,得出的结论是,创业者有三大需求:大部分创业者缺少起始资金,需要向亲戚、朋友借钱;对资源的需求极大,渴望资源嫁接;对管理的认知不足,需要其它企业帮助解决管理问题。


这时的两人已经慢慢淡出了集团公司的管理体系。


6月,“倍格创业”的7人团队已组建完毕。那时,团队还没有设立物理空间的打算,只想做一个纯粹的创业服务公司。他们集中在6月和7月寻找战略合作伙伴,并最终和石墨、奇点金融等50余家公司达成合作,让他们日后能为创业者提供服务。


但“倍格”仍仅是一座正在搭建框架的房屋,还缺少吸引创业者的“入口”。


机会在6月初降临。周贺偶然听说,东直门MOMA(当代置业的地产项目)的售楼处正在寻求出租,已有6家公司有租住意向。他意识到“入口”到了,就约上了自己的前老板,于6月7日在售楼处见面。



◆  “倍格创业”东直门MOMA项目一角


“房地产关联着很多产业,不过房地产领域创新创业还有空白,没有机构去做这件事。”周贺向当代传递了这个想法,大家很兴奋。


周贺回去做了测算,给出一份详尽的财务测算和调研报告。一星期后,测算和报告出炉,跑遍北京热点区域的周贺决定,日后要在城市核心区域设立联合办公空间,并为每个办公空间设立6~8个月的投资回报期。“我从美国的经历学到的就是,房产就是金融产品,同时位置很重要。”


建筑设计本土化+工位众筹


拿到场馆的第二天周找到了他在美国的朋友Robert,后者参与过WeWork设计工作,可将其打造出80、90后喜欢的联合办公风格。


设计方案被推翻数次。


“第一次设计方案做的非常美国化,全部都是开放空间,互动性很强。”但考虑到国内创业者对封闭空间的需求,周贺否定了这套方案,提出加入一定数量的封闭办公室。


第二次,周贺认为工位和配套区域占比不合理。“互联网公司的人均办公面积大概是3.9平方米/人,我把它扩大到了6平方米/人。”


最终,方案确定,并在11月动工。方案中,场所内既设有咖啡厅,还设置了一个500平米的活动场所。“一二层呈现出来的时候,就有很多之前犹豫不决的客户预订了。”2016年春节后,东直门场所就完成了40%左右的招商。



◆  “倍格创业”东直门MOMA项目封闭空间设置


不过,装修一栋开放办公空间需要耗费不少成本,“每一个场馆装修加租金就得耗费500万左右”。如何减小资金压力,完成6~8个月回收成本的既定计划?周贺的团队想到了工位众筹。


2015年11月18日,倍格创业的工位众筹在无忧我房平台上线。其玩法是:投资人用2230元买下倍格一个工位,倍格以不低于2500元的价格将其卖出,中间的价差即为投资者的回报率。“上线70分钟,我们就融到了110万,减小了我们的资金压力。” 未来,周贺打算再多试几次。


另一部分资金压力则通过合作的商业保理公司(中新互联)分担。操作流程是:500万装修款由商业保理公司付给建筑和装修公司,“倍格”在开业后六个月内,分批次还给商业保理公司,外加少量利息。“我的奔跑速度就会加快不少。”


当前,倍格创业已在东直门MOMA、三里屯、上地和上海杨浦区设立了联合办公场所。其中东直门MOMA场所的一二层装修完成,23个项目团队已预订工位。


8万元服务包+创业生态圈


“入口”的问题解决了,“倍格”还需要构建一定的创业服务体系,把软性“设施”做足。 为此,周贺早在向老东家要地前,就决定加入到当代置业的创业孵化计划当中。 “这样,它是我们的投资人,双方绑定在一起能更好地利用资源。”



◆  “倍格创业”东直门MOMA项目开放工位


如此,倍格团队此前调研到的创业者三大需求已能满足其二,还有融资需求未解决。Fellowplus的加入填补了部分空缺。


在吕晓彤(当代置业首席投资官)的引荐下,周贺面见了Fellowplus的创始人郭颖哲,希望与她进行合作。“那时我想找一些项目推给她,她帮忙为这些项目对接投资人。”


面谈的中途,周贺有了更大胆的想法:直接投资Fellowplus,并让其进驻东直门当代MOMA,加强合作关系。“郭颖哲很欢迎,他们每周都要和投资人开大量的活动,让他们进驻对二者都是好事。”2015年12月,“倍格创业”完成对Fellowplus的投资。


这样,倍格的“房屋”构架已基本搭好,周贺便开始着手实现自己的理想目标了。


周贺的想法是,“生态应该是未来众创空间应该走的路子。”他想利用这些物理空间构建创业生态。


计划从筛选项目开始。当前,在东直门MOMA场地中,有80%的项目与房产及社区接口相关。“倍格”还计划与当代置业、中国房地产经理人协会共建了一个3亿元早期投资基金,准备投资房地产领域的相关企业。


同样的生态,“倍格”也打算在其他场所复制。“倍格”团队调研后发现,三里屯附近有大量的文创、影视公司,他们希望用产业聚集效应,让空间内的企业产生化学反应。


“建立生态也需要一个前提,那就是你具备挑客户的能力,当空间全是空置面积的时候,你就不具备这个能力了。”


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